＜写真：tuoitre.vn＞
1990年以降、ハノイ市やホーチミン市の住宅価格が約400倍に上昇しており、地方の山岳地帯や中心部から遠く離れた地域でも約100倍に増加し、住宅価格が一般市民の平均収入を大きく上回っている。
地元メディアは、国家金融通貨諮問委員会のメンバーであるレ・スアン・ギア博士にインタビューを行い、関心を集めている住宅価格の問題について議論を行った。
同博士は政策が遅れた場合、土地価格が高騰し、それが現実の価格になると警告している。
ハノイ市工業商業協会のビジネス開発研究所の調査によれば、1990年以降、ベトナムは世界で最も住宅価格が上昇した国の1つである。
ニューヨークやソウル、パリでは、住宅価格の上昇が約100倍にとどまっている。
例として、1990年にハノイ市カウザイ区で5600万ドン（約34万2630円）であった土地が、現在では200億ドン（約1億2240万円）以上の価値がある。
ハノイ市の中心部にあるバーディン区やホアンキエム区の主要道路沿いの住宅はさらに高価である。
ベトナムの経済規模は2023年末時点で約1京220兆ドン（約62兆5930億円）と推定されており、一人当たりGDPは1億190万ドン（約62万3480円）に達している。
1990年の一人当たりGDPが約100ドル（約1万5570円）であったことを考えると、33年間で40倍以上に増加しているが、住宅価格は400倍に達している。
1990年代初頭、インフレの良い指標である金の価格は、約250万〜280万ドン（約1万5300円〜1万7130円）であった。
しかし、現在では約30倍に上昇しており、その生産量は国内外で非常に安定しているが、発行される通貨量は増加している。
例えば、米国では毎年発行される通貨量は約3.5％〜4％増加しており、他の国々ではそれ以上である。
金の生産量が増えない中で通貨が増えると、住宅価格の上昇は人々の収入増加を遥かに上回ることになる。
住宅価格が収入の30倍を超えると不動産バブルのリスクが高まり、35倍を超えると経済に大きな影響を与える。
現在、中国では約35倍となっているが、ベトナムの主要都市ではそれを遥かに上回る。
資産市場は常に価格が高騰する傾向があり、一度目の高騰で対策を講じないと、価格は上昇し続ける。
長期間供給が不足すると、価格は現実のものとなり、多くの人々が高値で購入したり投資したりするため、心理的に手放すことが難しくなる。
ファム・ミン・チン首相は複数の会議で、供給を増やし、企業の法的な障害を取り除き、市場に資本を供給することを指示している。
まずは、ハノイ市やホーチミン市のような大都市でのプロジェクトの困難を解消することが必要である。
2024年7月に施行予定の土地法や不動産取引法、住宅法に期待が寄せられており、土地法の財務規定や補償メカニズム、土地利用権の移転は、住宅プロジェクトの形成に重要である。
市場原則に基づく価格設定は補償の迅速化と透明性をもたらす。
住宅価格の高騰には多くの原因があり、価格の高騰や供給の不足、そしてハノイ市やホーチミン市で数千のプロジェクトが休眠状態にあることが挙げられる。
これに加え、両都市への移住が非常に多く、シンガポールや東南アジアの主要都市を上回っている。
かつてのベトナムでは住宅が国家によって供給されていた。現在は社会化され、多くの大規模な都市が形成されているが、それでも不足した状態である。
10年前にはハノイ市で毎年約40のプロジェクトが進行していたが、現在では非常に少ない。また、計画され許可を受けているプロジェクトでも、多くは資金や法的な問題で停滞している。
今後は社会住宅の供給を増加させることが市場の鍵となる。同博士によると、国家は国有銀行4行が120兆ドン（約7341億6520万円）を貸し出し、金利を2％引き下げるという現在のメカニズムを採用すべきではない。
これは商業銀行の経営に影響を与え、住宅購入者にとっても金利が高すぎ、返済期間が短すぎるためである。
政府は社会住宅に対する政策を強化し、企業と購入者の両方に対する支援を行うべきである。企業は土地を担保にして融資を受けられないため、政府が債券を発行し、銀行がそれを購入することで資金を調達することが望ましい。
インフレ率が3.5％の場合、政府が4％の債券を発行すれば銀行はすぐに購入するであろう。
その後、財務省や社会政策銀行が企業に5％の金利で融資を行うことで、社会住宅の開発を促進することが可能となる。
結論として、低金利、長期の融資を目指すべきであり、銀行は資金の滞留を解消し、企業が安価な資金にアクセス可能となるようにするべきである。
これにより、プロジェクトは迅速に復活するという。
